Investování do nemovitostí je jednou z nejstabilnějších a nejvýnosnějších forem investic. V tomto průvodci se zaměříme na investiční nemovitosti, tedy na koupi nemovitosti pro účely generování příjmu, na rozdíl od nemovitosti pro vlastní bydlení.

Dva pohledy na koupi nemovitostí

• Koupě nemovitosti pro vlastní bydlení se zaměřuje na osobní preference, jako je lokalita, dostupnost, dojezdová vzdálenost do práce / školy, cena za metr čtvereční, vzhled místa samotného, dopravní dostupnost, zaměstnanost v regionu apod.  
• Koupě investiční nemovitosti se soustředí na ekonomické faktory, jako je potenciál výnosu z pronájmu a růstu hodnoty. Hlavním cílem ukazatel zhodnocení. Nezáleží tolik na osobních preferencích nebo kráse místa, ale na potenciálu výnosu z pronájmu.

Co by vás mělo zajímat při koupi investiční nemovitosti?

• Ukazatel zhodnocení: Hlavní metrika pro posouzení investiční nemovitosti. Čím vyšší, tím lepší.
• Lokality s potenciálem: Hledejte oblasti, které by vás možná ani nenapadly, ale nabízejí vysoký potenciál zhodnocení.
• Riziko neobsazenosti: Mějte na paměti, že nemovitost nemusí být vždy plně obsazena nájemníky. Dlouhodobě stabilní obsazenost přináší jistotu pravidelného “cash-flow”.

Proč je ukazatel zhodnocení klíčovým faktorem

Ukazatel zhodnocení vám pomůže posoudit, jak rychle a efektivně se vaše investice může vrátit a růst. Je to zásadní pro rozhodování, zda je nemovitost dobrou investicí.

Ideální načasování pro investici

Nejlepší je začít s investičními nemovitostmi co nejdříve. Ideální čas může být například po dokončení školy (středního nebo vysokoškolského vzdělání), když ještě žijete u rodičů a máte stabilní příjem bez vlastní hypotéky nebo jste schopni se svého příjmu odložit část na investici aniž by Vás to finančně zatížilo.

• Po ukončení studia: Když máte stabilní příjem a nižší osobní výdaje.
• Bez závazků: Pokud ještě nemáte hypotéku na vlastní bydlení, je snadnější investovat do nemovitostí.
• S dostatečnou finanční rezervou: Mít finanční polštář pro případné výpadky příjmu z pronájmu.

Výhody investiční nemovitosti

Investování do nemovitostí může přinést nejen měsíční příjem z pronájmu, ale i zhodnocení majetku v čase.

• Pravidelný pasivní příjem: Pronájem nemovitostí poskytuje stabilní měsíční příjem, který může pokrýt splátky hypotéky a generovat zisk. Koupíte bytový dům za 4 000 000 Kč s hypotékou 3 600 000 Kč. Pokud celkový nájem z bytových jednotek činí 40 000 Kč měsíčně a splátka hypotéky je 20 500 Kč, rozdíl 19 500 Kč představuje váš měsíční příjem.
• Dlouhodobý růst hodnoty: Nemovitosti mají tendenci zhodnocovat se v čase, což může zvýšit vaši majetkovou hodnotu. Pokud nemovitost každoročně roste o 5 %, za 5 let se vaše majetková hodnota může zvýšit o 1 000 000 Kč.
• Daňové výhody: Možnost odečíst náklady spojené s vlastnictvím a správou nemovitosti, což snižuje daňovou zátěž.
• Hedge proti inflaci: Nemovitosti mohou chránit vaše investice před inflací, protože jejich hodnota a příjmy rostou v souladu s inflací.

Nevýhody investiční nemovitosti

• Vysoké počáteční náklady: Vyžadují značný kapitál na nákup a údržbu.
• Riziko neobsazenosti: Možnost, že nemovitost nebude trvale pronajata, což ovlivní vaše cash-flow.
• Náročnost na správu: Vyžaduje aktivní správu a údržbu, což může být časově i finančně náročné.
• Tržní rizika: Hodnota nemovitostí může kolísat v závislosti na ekonomických podmínkách.

Strategie pro budoucnost

Po několika letech můžete zvolit různé strategie:

• Rozšíření portfolia: Investovat do dalších nemovitostí využitím zvýšené hodnoty a splacené části hypotéky.
• Prodej pro osobní bydlení: Prodejem části portfolia si můžete zajistit prostředky na koupi vlastní nemovitosti.
• Optimalizace nájemného: Pravidelně revidujte nájemné podle tržních podmínek.
• Diverzifikace: Rozšiřte své investice do různých typů nemovitostí nebo lokalit. Investování do nemovitostí je dlouhodobá strategie, která vyžaduje pečlivé plánování a správu. Pokud se do ní pustíte, můžete dosáhnout významného finančního zhodnocení.

Závěr

Investování do nemovitostí je dlouhodobá strategie, která vyžaduje promyšlený přístup a trpělivost. Pokud se rozhodnete touto cestou vydat, nezapomeňte, že klíčem je začít brzy a využít výhod plynoucích z pravidelného příjmu a zhodnocení majetku.

Pro podrobnější informace a individuální výpočty doporučuji osobní konzultaci. Rád vám pomohu najít tu nejlepší strategii pro vaše investiční záměry.